从西班牙、葡萄牙到荷兰、德国，一场持续多年的住房危机正在欧洲不断发酵。房价与租金高企、旅游短租的持续扩张、以及年轻人难以拥有独立住房的现实都在不断加剧公众的不满。住房危机又将如何改变欧洲年轻人的生活，以及欧洲未来的政治格局。但我们今天看到的情况，并不一定符合这种简单的解释。比如一个经营商店的人可能会购买一套公寓用于出租，把租金当作退休后的一种经济保障。关键不在于这些基金来自于哪里，而在于它们能够从全球范围内筹集资金，这其中也包含来自欧洲养老基金的大量资本。与此同时，能源等生活成本居高不下，进一步加重了普通家庭的经济负担，住房问题也逐渐成为欧洲社会抗议与政治不满的重要来源。租金不断上涨，买房也越来越困难。欧洲的一个重要特点是，各国社会住房的规模非常不同。过去，很多年轻人会先租房住几年。但在罗马尼亚、保加利亚以及西班牙，社会住房的数量非常有限。这其实也是我们在全球其他地方看到的情况。他们正在讨论一些可能让房东更容易驱逐租户的改革措施，而在此之前，葡萄牙的租金已经经历了一段时期的大幅上涨。英国将相当一部分社会住房私有化。这个事件引起了很大反响，也反映出西班牙住房问题与法国的情况有着不同的根源。曼努埃尔·阿尔伯斯 ：我认为比利时实际上并不是欧洲住房问题最严重的国家之一。他们获得了购买住房的机会，成为了业主，这当然是好事。要知道，市场上绝大多数住房都是已经存在的存量住宅，而不是新建住房。世界各地的资金都可以流入房地产市场。：我同意您的看法，住房问题确实是一个全球性的议题。如今，除了这些传统房东之外，越来越多投资基金通过全球金融市场筹集资金，然后进入住宅市场。曼努埃尔·阿尔伯斯 ：我认为，这里存在一个重要的代际差异。当时租金没有那么高，所以在租房期间，他们仍然能够存下一部分钱，为将来买房做准备。他们很难获得足够的抵押贷款购买符合自身需要的住房，也很难找到租金合理、居住条件良好的出租住宅。我还想进一步问问，现在欧洲的住房危机，是否已经不只是低收入人群或者年轻人的问题，而是越来越多地影响到中产阶级。因此，我们不能只根据某个城市本地居民的住房需求和当地的住房供应，来解释房价变化。当地时间2026年9月28日，西班牙马德里，住房权益抗议者在太阳门广场搭建帐篷营地。房子越盖越多，为什么欧洲人还是买不起房。所以，住房危机不仅意味着人们负担不起住房，还意味着人们可能失去生活中一种非常基本的安全感。就像前面提到的那位西班牙老太太。葡萄牙《Expresso》周报。葡萄牙里斯本，一栋建筑外墙上悬挂着“AL”（Alojamento Local，本地住宿）标识。欧盟现在正在制定《欧洲可负担住房计划》，但从正式的法律权限来说，住房政策并不是欧盟直接负责的领域。他们收入有限，很难找到负担得起的住房。旅游短租扩张对当地长期租赁住房市场的影响，近年来持续引发争议。如果回顾大约50年前欧洲的一些福利国家，我们会发现，当时政府在可负担住房方面投入了大量资金。问题不仅仅是他们被迫长期租房，而是即使他们已经在租房，每年的租金上涨幅度也可能超过收入增长幅度。比利时鲁汶大学教授、住房金融化研究学者曼努埃尔·阿尔伯斯（Manuel B. Aalbers）。但对于后来的几代人，情况完全不同。：您刚刚提到了不同群体之间的差异。后来，双方最终达成协议，允许她返回原来的住所，但她还没来得及搬回便去世了。您如何评价当前欧洲住房危机的严重程度。政府只需要为最低收入的人保留少量社会住房，而让大多数人通过购买住房解决居住问题。真正发生变化的是，越来越多年轻一代中产阶级也开始遇到相同的问题。这让他们感到非常沮丧。我认为，过去有一种相当天真的想法，就是政府认为随着越来越多的人拥有自己的住房，社会就不再需要那么多可负担的社会住房了。但我们也可以反过来问，为什么房价会涨得这么高。这是因为住房需求不再仅仅来自当地需要居住的人，还来自大量进入住房市场的资金。不过，我们确实看到，欧洲各地的租金和房价都在上涨。此前，一名87岁女性遭强制驱逐，引发民众对租金上涨、住房短缺及租户保障不足的抗议。最近有一位名叫玛丽卡门（Maricarmen）的老太太，已经在自己的住所居住了几十年，而且从未拖欠过房租。很多年轻人每个月支付房租之后，根本没有办法存下足够的钱，因此也就越来越难实现未来买房的目标。这种通过扩大抵押贷款来推动房价上涨的现象，不仅发生在欧洲，也发生在许多欧洲以外的国家。与此同时，如果政府没有相应增加对可负担住房的投资，那么低收入群体和年轻一代就会发现，获得住房变得越来越困难。比如在西班牙，它们可能就是西班牙的基金；在法国，它们可能是法国的基金；在德国，也可能是德国本土的基金。于是整个市场的租金水平都可能受到影响。所以，我认为欧洲一些富裕国家今天面临的住房问题，与过去几十年政府对住房政策的判断和选择有很大关系。房价也是如此，虽然上涨了，但不像某些国家那么极端。中国的房价在过去很长一段时间里也出现过上涨，租金同样如此。：欧洲很多国家都比较富裕，而且有相对完善的社会福利制度。【对话/ 郑乐欢】。我刚刚从葡萄牙的里斯本回来。这是葡萄牙旅游短期住宿经营场所使用的登记标识。我们在很多欧洲国家都能看到类似的情况。在一些地方，确实没有建设足够多的住房。其中一个原因恰恰是人们能够获得的住房贷款越来越大。但按照欧洲的标准，葡萄牙仍然是一个居民收入相对较低的国家。如果只有你一个人获得更高额度的贷款，你可能确实可以买到一套更大的房子。在北欧国家、德国和荷兰，房东通常仍然比较难驱逐租户。住房当然是生活成本中非常重要的一部分。不过，比利时也出现了一些值得注意的变化。因为它们通常收购已经存在的住宅，然后提高租金。但这并不代表没有问题，在布鲁塞尔有不少低收入居民，其中很多是来自相对贫困国家的移民。但我还是想问，欧洲各国目前面临的住房问题，是否存在一些共同的原因。当然，不同国家的情况不一样。西班牙的情况则有所不同。比如北欧国家、英国和荷兰，在某些时期，新建住房中有一半以上属于社会住房。过去十年，里斯本的房价出现了非常大幅度的上涨，租金也是如此。：您目前在比利时工作和生活，比利时当地的住房情况怎么样。人们拥有更多资金，也就能够把更多钱投入住房市场。但我认为，这实际上是一个全球性现象，而不只是欧洲的问题。从这个意义上讲，对他们而言，住房危机已经存在很长时间了。曼努埃尔·阿尔伯斯 ：我认为，一个原因恰恰是这些国家比较富裕。新的业主希望找到能够支付更高租金的租客，于是试图驱逐她。当然，欧洲国家确实存在一些共同现象，但这些现象在欧洲以外的许多国家也同样存在，那就是租金上涨和房价上涨。也有一些老人仍然住在租赁住房中，但他们也已经在那里居住了很长时间。其他房东看到这些机构能够收取更高的租金，就可能觉得，既然它们可以这样做，我们为什么不能提高租金呢。为什么在经济相对发达、社会福利制度较为完善的欧洲，普通人却越来越难以获得一处安稳的住所。在很多欧洲国家，老一代中产阶级几十年前就已经购买了住房，如今他们的居住状况相对稳定。近日，与阿尔伯斯教授进行了对话，围绕欧洲住房危机的深层原因、生活成本上涨带来的社会压力，以及各国政府可能采取的解决方案展开讨论。过去，欧洲的出租住房可能是本地企业或私人房东持有。本文仅代表受访者本人观点。比如，人们经常说，我需要申请一笔更大的住房抵押贷款，否则就买不起房子。而且，这种现象不仅存在于租赁住房市场，在自有住房市场也同样存在。欧洲年轻人买不起房，中产阶级也开始被挤出住房市场。比利时鲁汶大学教授曼努埃尔·阿尔伯斯（Manuel B. Aalbers）长期关注住房金融化、房地产市场与城市社会不平等问题。这里的租金确实上涨了，涨幅略高于通货膨胀，但远没有其他一些地方那么严重。我认为，这与一个更广泛的全球趋势有关，那就是住房越来越成为重要的投资对象。比如住房自有率已经趋于稳定，而在低收入群体当中，住房自有率实际上正在下降。那时政府承担了相当重要的住房保障责任。路透社。但即使在这些国家，仍然有很多人找不到负担得起的住房，甚至因此走上街头抗议。所以，欧洲实际上并不存在一套统一的住房制度。这个模式对某一代人来说确实奏效了。相比之下，对于低收入人群而言，获得体面且负担得起的住房一直都很困难。为什么会出现这种情况。你可能一直住在某个地方，但突然就被迫离开自己的家。比如法国，部分抗议最初与学校教育制度的变化有关，学生对教育改革表达不满，后来逐渐扩大到生活成本等更广泛的问题。有些城市存在严重的住房短缺。我们看到，从西班牙到荷兰、德国，欧洲不少国家出现了住房抗议。曼努埃尔·阿尔伯斯 ：我认为，由于欧洲各国的住房制度差异很大，很难找到一个完全属于欧洲的共同原因。欧盟可以提出政策措施，并为成员国提供支持，但不能强制各个成员国采取某一种住房政策，因为每个欧洲国家都有自己的住房制度。按照传统的主流经济学观点，如果你建设更多住房，房价就应该下降，因为市场供应增加了。他认为，如果现有政策不能作出实质性改变，欧洲住房危机可能进一步加深，住房问题也可能成为影响未来选举与民主政治的重要议题。我们今天在欧洲看到的很多现象，在世界其他地方也能够看到。比利时同样存在这些问题，只是程度相对较轻。年轻人可能不得不和父母一起生活更长时间，才能有能力搬出去租房，或者最终购买自己的住房。这意味着不同国家的政府过去干预住房市场的方式也存在很大差异。比如葡萄牙，我刚刚去过那里。但此时，很多国家的社会住房存量已经减少，或者长期没有明显增加，根本无法满足新增的需求。曼努埃尔·阿尔伯斯 ：我认为很难从整个欧洲的角度回答这个问题，因为欧洲各国之间的差异实在太大了。在他看来，欧洲住房危机并非近年来突然爆发，而是过去十余年结构性问题不断累积的结果。他们于是不得不重新寻找社会住房。但如果所有人都这样做，结果就会把房价进一步推高。今年的情况是否进一步恶化。但无论是社会住房比较多的国家，还是社会住房比较少的国家，我们都看到租金和房价上涨。住房已经成为一种在国际市场上交易的投资资产。但我们同时也发现，即使在住房并不短缺的地方，房价和租金仍然可能上涨。如今，住房问题早已不再局限于低收入群体，越来越多拥有稳定工作和收入的中产阶级，也发现自己正在被排除在住房市场之外。这些基金不一定是外国基金。在德国，已经有数百万套住宅由这类投资机构持有。即使在住房供应已经比较充足的地方，价格仍然可能继续上涨。比如法国、荷兰和奥地利，都有比较庞大的社会住房部门。房价上涨到他们越来越难以负担的程度，结果并不是每个人都成为了业主，反而是越来越多人被排除在自有住房市场之外。与此同时，一些国家的租房安全感也在下降。为什么政府不断强调增加住房供应，房价和租金却依然上涨。她已经在同一个住所生活了几十年，但突然有一天，房子换了业主，新业主希望收取更高租金时，她就可能面临被驱逐的处境。但她居住的房屋被一家投资基金收购了。金融资本日益深入住房市场、社会住房建设不足，以及政府长期以来的政策选择，共同加剧了普通人的住房困境。与此同时，越来越多的人难以获得住房。：首先，我想从整体情况开始。即使没有所谓的住房危机，住房通常也是人们最大的开支之一。现在，这个问题也越来越多地影响到中产阶级。等到有了一些积蓄，再申请住房贷款，就能够买到一套大致符合自己预期的房子。所以如果比较两国的情况，比利时的住房问题确实没有葡萄牙那么严重。住房自有率要么趋于稳定，要么小幅下降。但现在，一方面房价已经非常高，另一方面租金也非常高。这种影响具体体现在哪些方面。但如果在一座拥有100多万人口的城市里，每个人都能够获得更高额度的贷款，那么大家就会拿着这些贷款去竞价购买住房。最终的结果可能不是所有人都住进了更大的房子，而是大家共同把房价推高了。但在南欧的一些国家，房东驱逐租户往往更容易一些。但我们今天距离那个时代已经很远了。住房投资当然不是今天才有的。荷兰的情况有所不同，它仍然保留了比较大的社会住房部门，也还在建设社会住房，但建设速度已经无法满足不断增长的需求。这意味着租房者的居住安全感会受到很大影响。因为你根本无法确定，自己能不能长期住在同一个地方。其他大多数欧洲国家的规模要小得多，但即使这些机构只占据市场的一小部分，也可能对住房市场产生影响。